深圳湾标杆豪宅华润深圳湾悦府，价格虽持续跑赢大盘，但最近两年其二期的成交均价亦跌去24.9%★★◆■★。香蜜湖香蜜原著一套高赠单位，业主近期降价592万元★★★，贝壳找房APP显示★★■★，该房源已挂牌3个月。深圳湾恒裕滨城一期一套4房单位，业主最近降价220万元◆■★。
“长期调整下★■◆◆，市场对于价格确实较为敏感◆■★，再加上供远大于求，市场预期未反转，即便是豪宅买家■◆★★★◆，也非常看重性价比★■■◆★◆，怕高位站岗，优中选优是自然现象■◆◆■。★■■”深圳中原研究中心高级研究员邹少伟表示，近三年，豪宅产品去化逐步走低，只有性价比高的才能实现“日光”。部分定位■◆★◆★、总价更高的产品销售也是不如预期。
笋盘不只是出现在朱杰的朋友圈◆■，香蜜湖、深圳湾等或传统、或新兴的豪宅片区，都在降价★★◆★◆◆。
业内认为，海德园取得屡开屡罄的去化成绩◆★◆■■，原因有二：一是顶级学区加持，二是价格倒挂。
笋盘占领了朱杰（化名）的朋友圈，越来越多挂牌房源贴上了“全城最笋”“急降千万■◆★”◆★■■◆★“一降再降◆◆◆■”的标签◆★★■■。
海德园位于福田安托山二路与侨香五路交汇处。根据福田区教育局公布的最新学区地图■★◆◆◆■，海德园处于福田区红岭实验小学■★★★★■、深圳高级中学（集团）南校区的招生范围内，红岭实验小学与深圳高级中学均是深圳名校◆★★◆■■。
7月21日，海德园正式选房■★■★■★，耗时约3小时全部房源售罄，开发商收金26.8亿元。值得一提的是，这是海德园第四次开盘“日光”，海德园也是深圳今年首个开盘即售罄的楼盘。
来自贝壳找房的数据显示，今年6月，香蜜湖、深圳湾的二手房成交均价分别为9.93万元/平方米■■、13■■■◆★.89万元/平方米，环比分别下跌10.3%★★★◆◆■、14■■■◆◆.1%。拉长时间线◆■，最近一年，香蜜湖、深圳湾的成交均价分别为13.72万元/平方米◆■、16.05万元/平方米，跌幅为49■★.5%、58%◆◆★。
自2021年11月首次开盘至今★■，海德园四次备案价相差无几★◆，分别是12◆◆■★★◆.6万元/平方米、12.6万元/平方米◆■◆■、12★◆◆.6万元/平方米◆★■、12.85万元/平方米。
★■★■“在目前楼市供应过大■★★★★■、需求不足的背景下，豪宅产品稀缺性导致其保值能力强◆■★■★，未来增值能力也更为突出。特别是市场反弹时★◆◆，豪宅产品是反弹先锋★★，引领市场■★，涨幅一般也会领先其他产品■■◆。◆■■◆◆”邹少伟认为，在市场长期调整后，豪宅产品有望率先企稳，领涨市场，也自然会得到市场青睐。
海德园所在的安托山片区，是深圳较为成熟的高端居住区。根据贝壳找房，安托山片区的次新盘万科瑧山府■◆★◆★，挂牌均价约20■★.2万元/平方米，成交均价约19.9万元/平方米，安峦公馆挂牌均价约17.12万元/平方米■◆■，近期暂无成交★■◆★■；楼龄稍长的锦庐花园、天健公馆、雅福居挂牌均价分别是17◆◆★.6万元/平方米、16■★.8万元/平方米、14.5万元/平方米◆★◆。这几个二手楼盘的挂牌价均高于海德园★◆◆。
最近半年来，朱杰发现■◆★■★，◆■★“业主急售■■★★”的房子多了起来——一套203平方米楼王单位◆◆■★◆，经过业主多次调价，报价从3100万元降至2640万元★■■★■■；一套建筑面积近300平方米的大平层，业主斥资数百万装修完两年便◆★“诚意出售”“价格可以商量★★”★◆◆★◆；一套看湖看山的高层单位◆★，业主急降1200万元，报价创数年新低。
另外，安托山片区的在售二手房源并不多，买家选择有限。在贝壳找房，万科瑧山府挂牌在售房源有5套，安峦公馆6套，天健公馆8套，大部分楼盘的放盘量为个位数。
在多名业内人士看来，海德园的“日光★■★”只是局部高温，市场长期低位调整，豪宅也走不出独立行情★■。
海德园所在片区次新盘挂牌价在15万-20万元/平方米，较其12.85万元/平方米的备案均价高出不少，中海深湾玖序定位顶级豪宅◆◆★★■◆，11万-14万元/平方米的售价在片区同样具有一定的吸引力，地铁前海时代广场三期单价低至“8字头”，远低于同类项目。
深圳中原研究中心统计数据显示，2024年上半年，深圳豪宅仅有4个项目获批，批售面积环比下滑62■★★★■◆.5%，同比下滑49★■.8%◆★◆◆■■；推售面积环比下滑65.3%Ag真人百家家乐app，同比下滑56.9%，供应明显回落★■★■，推售面积处于十年来低位。成交方面，上半年深圳豪宅成交1329套◆◆◆◆，环比下降46.9%，创同期六年来新低。
7月21日，深圳网红盘海德园开盘，推出的116套千万级豪宅约3小时售罄，相当于平均90秒卖一套房◆◆。更早的时候，深圳湾超级总部基地的中海深湾玖序开盘收金超100亿元，前海的地铁前海时代广场三期开盘去化逾8成■★◆★◆◆。
“受宏观经济走势影响，豪宅市场同样受到影响★■■◆◆◆，市场去化整体不如往年同期■★◆■。下半年◆★◆， 豪宅市场依然面临较大挑战■◆，需求侧还需政策进一步支持，价格方面有望企稳。★◆◆”深圳中原研究中心表示。
价格方面，海德园此次推出的A区116套住宅，建筑面积87-450平方米■■，最低总价约1124万元◆★◆，最高总价约5998万元，备案均价约12.85万元/平方米。
朱杰是深圳老牌豪宅区华侨城的一名中介◆◆■★■■，入行已有十多个年头，一直从事豪宅销售。
太古城是深圳湾唯一主打小户型的二手楼盘，★◆★■◆■“上车◆★◆★◆”门槛低，因此颇受投资客青睐■■◆■，价格一度飞涨■■■。2022年一季度，太古城南区成交均价约16■◆★.8万元/平方米，挂牌均价约20.6万元/平方米◆◆★◆■■。可供对比的是，今年二季度，太古城南区的成交均价◆★◆、挂牌均价分别为11.4万元/平方米、14.8万元/平方米，较2022年一季度分别下跌32.4%★■、28.15%。
邹少伟表示◆★，房地产市场下行，无论是刚需、改善，还是豪宅产品都无法独善其身，降价销售成为必然。二手市场挂盘不断创新高■■，成交虽然增幅大，绝对值仍然处于低位★◆■■★，业主之间竞争压力大。再加上客户预期没有反转，看跌依然是市场主流，观望情绪还是较浓。因此，即便是豪宅产品★★◆，近两年降价同样较为严重★★，是普遍现象。
海德园于7月16日取得预售许可证，推出A区116套住宅。根据开发商披露的数据★■★■◆，截至认筹结束，共有380批客户通过审核并完成冻资，申购比例1:3.3★★■■★，创深圳楼市最近4年房客比之最■◆■★★。
纵向比较，海德园价格保持不变◆★◆★★，但与周边二手房价格对比◆★■◆，存在一定的倒挂空间。“周边有价格倒挂的二手房，是新房销售的利器。◆■◆”深圳贝壳研究院院长肖小平表示。
